Wonen onder druk: voor wie is wonen in Amsterdam nog haalbaar?

De sociale woningbouw die nog wordt bijgebouwd, bestaat uit eenpersoons studio-appartementen. Eensgezinswoningen komen er niet meer bij. Niet voor niets was wonen het belangrijkste thema in de gemeenteraadsverkiezingen in Amsterdam.

Oorzaken liggen allereerst in toenemende verstedelijking. Daarnaast worden de prijzen van de Amsterdamse woningmarkt minder bepaald door lokale salarissen, en meer door de doorlopende instroom van expats. Met gemiddeld een veel hoger salaris dan de lokale bevolking, én vijf jaar belastingvrijstelling. En ondanks strengere regels voor Airbnb’s, zet toerisme ook nog steeds druk op de woningmarkt. 

De bouw heeft tegenwoordig te maken met veel regels en scherp stijgende kosten. Dat maakt nieuwbouw vaak moeilijk te ontwikkelen.  Al helemaal voor een krappere beurs. Kortom, de vraag groeit nog steeds, maar het aanbod groeit niet mee. Overheidsregulering is onmisbaar als we wonen voor iedereen bereikbaar willen maken, stelt Jaap Draaisma, onderzoeker Grootstedelijke Vraagstukken.

Toch noemt de nieuwe regering als speerpunt van het woningmarktbeleid: het stimuleren van het investeringsklimaat. Dat betekent dat wonen een markt blijft,  eentje onder hoogspanning bovendien. Vier onderzoekers van de HvA onderzoeken de gevolgen van de woningnood, maar bieden ook mogelijke oplossingen.

‘Heb je als agent of docent een beetje salarisgroei, dan heb je om de paar jaar een woonprobleem’

‘Als ik Amsterdam “De Onrechtvaardige Stad” noem, is dat een beetje provocatief bedoeld’, zegt Jaap Draaisma, onderzoeker bij het lectoraat Coördinatie Grootstedelijke Vraagstukken. ‘Maar de basis van onze woningmarkt ís onrechtvaardig: sociale huurwoningen worden steeds kleiner, het aandeel sociale huur neemt steeds verder af en de nadruk op marktwerking en rendement neemt toe.’ Het gevolg: ‘Meer dan de helft van de bevolking, iedereen tot 50.000 bruto, raakt klem, ook de mensen in essentiële beroepen zoals docenten, politiemensen en zorgmedewerkers.’ Hoe ziet hun wooncarrière er tegenwoordig uit?

Veel starters beginnen in de sociale huursector, die steeds vaker bestaat uit jongerenhuisvesting: studio’s van zo’n 27 m². ‘Dat werkt goed voor de instroom’, zegt Draaisma. ‘Maar het probleem is dat je daar na vijf jaar uit moet.” In 2024 rondde Draaisma zijn onderzoek af naar de woningmarktpositie van essentiële beroepen, een samenwerking met de UvA en de gemeente, gesponsord door het Kenniscentrum Ongelijkheid.

Het aantal sociale huurwoningen voor gezinnen is in Amsterdam sterk afgenomen; vaak vervangen door deze kleine studio’s. Dat heeft zichtbare demografische gevolgen: het aantal kinderen in Amsterdam daalt gestaag. Mensen met een lager inkomen kunnen steeds moeilijker een gezin stichten in de stad.

Na de eerste stap wordt het lastig

Dus na die eerste stap wordt het lastig voor deze jongeren. ‘Met een beetje mazzel vinden ze toch een sociale huurwoning’, zegt Draaisma. ‘Als je maximaal modaal verdient, een politieagent of leraar bent, lang genoeg op de wachtlijst staat en urgentie krijgt omdat je uit je jongerenwoning weg moet, kun je soms doorstromen naar een twee- of driekamerwoning.’

Dan rest de vrije sector of koop. Maar kopen in Amsterdam is voor deze groep vrijwel onmogelijk. Met een gezamenlijk inkomen van een ton kun je ongeveer 450.000 euro lenen, terwijl een gemiddelde woning in Amsterdam rond de 565.000 euro kost.

Soms lukt het via informele routes. ‘Het komt voor dat mensen een woning kunnen huren voor 1500 of 1800 euro, omdat ze de makelaar kennen, of omdat die iets wil doen voor essentiële beroepen’, zegt Draaisma. ‘Terwijl diezelfde woning makkelijk voor 3.000 euro aan een expat verhuurd kan worden.’ 

Zo verliest Amsterdam zijn professionals

Als ook dat niet lukt, wijken mensen uit naar de regio. In plaatsen als Krommenie, Almere of Hoofddorp zijn nog betaalbare woningen te vinden. Of iemand dat wil, verschilt per beroepsgroep. ‘Politiemensen kiezen vaak bewust voor rust en anonimiteit buiten de stad. Ze werken onregelmatig en willen een auto voor de deur. Zij blijven ook gewoon werken in de stad.’

Voor docenten en zorgmedewerkers ligt dat anders. Zij willen juist in de stad blijven, dicht bij hun werk en het stedelijke leven. Als zij dan toch verhuizen, zoeken ze vaak werk in hun nieuwe woonplaats. Daarmee gaan deze professionals verloren voor Amsterdam.

Opstapeling van achterstanden

Dat heeft bredere gevolgen. ‘Er ontstaat een opstapeling van achterstanden’, verheldert Draaisma. ‘Neem jongeren in Nieuw-West: die hebben vaak al een leerachterstand. Omdat docenten niet in de stad kunnen blijven wonen, hebben scholen meer moeite met het vinden van leerkrachten en krijgen deze jongeren vaker wisselende invalkrachten. Ook in de jeugdzorg of andere hulpverlening, waar ze misschien gebruik van maken, zie je personeelstekorten en minder continuïteit.’ 

De woningmarkt is daarmee niet alleen een individueel probleem, maar raakt het functioneren van de stad als geheel. ‘Niet voor niets heten het essentiële beroepen.’

‘Op den duur trekt Amsterdam mogelijk minder jong talent aan’

‘Tweeverdieners kunnen nog nét een huis kopen in Amsterdam. Maar er moet niks misgaan in je leven, zoals scheiding of ziekte, want dan kunnen de gevolgen heftig zijn. Ik denk dat dit idee veel mensen stress geeft en het lijkt me niet goed voor de samenleving. Het heeft ook effect op je creativiteit en ondernemerschap. Om te innoveren heb je ook het lef nodig om je leven over een andere boeg te gooien, stelt Willem van Winden, lector Urban Economic Innovation.

Desondanks scoort Amsterdam nog altijd hoog op Europese lijstjes over concurrentievermogen, aantrekkelijkheid en vestigingsklimaat. Willem en zijn collega's onderzoeken momenteel in samenwerking met Eurocities zo’n 250 grote Europese steden, waaronder Amsterdam. Het doel: inzicht krijgen hoe deze steden hun eigen concurrentiepositie beoordelen.

Tot nu toe heeft Amsterdam daarmee nog geen probleem. ‘De economie doet het prima, alhoewel de buitenlandse investeringen recent aan het dalen zijn. Maar op het gebied start-ups, scale-ups, innovatie en economische dynamiek presteert Amsterdam goed.’ 

Overal in Europa heerst de woningcrisis

Wat betreft de woningvoorraad doet Amsterdam het niet beter of slechter dan de vergelijkbare steden in Europa. ‘Overal heerst een woningcrisis. Er zijn wel enkele steden die het écht beter doen. Wenen is het schoolvoorbeeld en Zürich.’

Het toplevel van de economie, de expats, hebben geen last van de woningmarkt. ‘Maar de jonge mensen in startups, creatieve sectoren of andere beroepen - dus ook de stedelijke professionals opgeleid aan de HvA - komen er niet meer tussen. Dat is de kurk waar je stad op drijft.’

Plus: als je een influx krijgt van alleen maar mensen met geld, wat betekent dat voor de culturele of empathische ontwikkeling van de stad? ‘Wil je als stad je levendigheid en innovatieve kracht behouden, moet je zorgen dat er instroom is van iedereen. Dat kan alleen door betaalbare huisvesting aan te bieden in de stad.’ 

‘De woningnood slaat de discussie snel plat tot aantallen woningen’

Hoe voelt het om ’s nachts naar je werk te gaan als je auto ver weg in de mobility hub staat geparkeerd? Wat doet het met een wijk als er alleen maar woonconcepten verrijzen voor tijdelijke huur? Frank Suurenbroek, lector Bouwtransformatie, en zijn collega’s doen onderzoek naar verdichting, stedelijke vernieuwing en publieke ruimte. Ze willen sneller helpen ontdekken hoe innovatieve bouwconcepten in de praktijk uitpakken, zodat nieuwe woningen ook fijne woningen worden.

‘De woningnood staat hoog op de politieke agenda, wat de discussie over nieuwbouw vaak reduceert tot aantallen en kortetermijnoplossingen,’ stelt Suurenbroek. ‘Dit staat op gespannen voet met de leefkwaliteit voor de aanstaande bewoners. En met de vraag: wat voor stad willen we bouwen voor toekomstige generaties?’ Daarom wil Suurenbroek met zijn onderzoek bijdragen aan het creëren van gezonde leefomgevingen en een toekomstbestendige stad. 

Druk op de uitvoerbaarheid

‘Woningbouw is verworden tot een woningmarkt, die bovendien de afgelopen decennia steeds complexer is geworden.’ Versnipperd grondeigendom vereist allerlei vormen van publiek-private samenwerking en binnenstedelijk bouwen vraagt om goede afstemming en participatie met omwonenden. En alsof dat nog niet genoeg is, zijn daar de laatste jaren de stikstofproblematiek en de stijgende energieprijzen bijgekomen. ’Er staat niet alleen druk op de aantallen woningen, maar óók op de uitvoerbaarheid en de kosten van de bouw.’

Binnen de bestaande stad in een compact plangebied heel woningen bouwen betekent bovendien dat je moet innoveren. ’Aan het begin van zo’n ontwikkeling kan héél veel, maar ieder bouwproject werkt als een trechter. Door onvoorziene omstandigheden en oplopende kosten sneuvelt altijd een aantal ambities. Vaak zijn dat de ambities die een omgeving juist sociaal en leefbaar maken. Dat willen wij voorkomen.’

Pas als de mensen er wonen, weet je wat werkt

Terwijl je in andere sectoren kunt werken met prototypes, wordt in de bouw een eerste versie meteen op grote schaal gerealiseerd. Pas als mensen er wonen, weet je wat werkt en wat niet. Dat leerproces wil Suurenbroek helpen versnellen. Neem Building for Wellbeing TOO, een project waarin Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Zaanstad samenwerken met woningcorporaties, ontwikkelaars en ontwerpers. Samen onderzoeken zij hoe nieuwe gebieds- en gebouwconcepten uitpakken in de praktijk.

Bijvoorbeeld, het gebiedsconcept de Merwede in Utrecht. Daar komen circa 6.000 woningen, goed voor zo’n 12.000 bewoners. ‘Dat is behoorlijk veel. Hiervoor is de auto uit de straat gehaald en geconcentreerd in een mobility hub, een soort parkeergarage voor de wijk. Dat roept nieuwe vragen op: hoe functioneert de publieke ruimte zonder auto’s? Hoe werken die mobiliteitshubs in de praktijk? Hoe ervaren bewoners de afstand tot hun auto; zeker kwetsbare groepen? Hoe sjouw je je boodschappen je huis in?

Zo probeert Suurenbroek te helpen om van ‘onderop’ sneller grip te krijgen op de vele nieuwe stedelijke prototypes. ‘Zodat de woningnood niet alleen maar leidt tot méér woningen, maar vooral ook tot krachtige en duurzame woningen en buurten.’

‘Er gaat grote transformatieve kracht uit van wooncoöperaties’

‘Een wooncoöperatie is een mooie manier om woningen weer betaalbaar te maken. Je haalt ze uit de markt en brengt ze terug naar de gemeenschapseconomie,’ zegt Sophie Bloemen, onderzoeker bij het Lectoraat Civic Interaction Design. ‘Wooncoöperaties, in opmars in Amsterdam, zijn prime real estate op een goede plek in de stad. Coöperaties kopen de grond tegen een lager tarief van de gemeente. Omdat ze geen winstoogmerk hebben, kunnen ze de woningen voor sociale of middenhuur verhuren.’ Bloemen denkt dat wooncoöperaties daarom één van de oplossingen vormen voor de woningnood.

Inmiddels zet de gemeente Amsterdam in op 30.000 woningen via wooncoöperaties. Er zijn op dit moment negen in ontwikkeling en drie gerealiseerd: De Warren, De Nieuwe Meent en Bajesdorp. De Warren in IJburg was de eerste ‘zelfbouw-wooncoöperatie’, zoals ze zelf zeggen, van Amsterdam en werd opgeleverd in 2023. De jonge bewoners verdienden te veel voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor particuliere huur. Dus namen ze het initiatief om een wooncoöperatie op te richten. 

‘Het lukte hen een stuk grond te kopen van de gemeente voor een relatief laag bedrag. Ze hebben geld ingelegd, een hypotheek genomen en een pand laten bouwen. Ze wonen er nu met zo’n dertig jonge mensen en huren ieder een appartement van hun eigen coöperatie.’ De bewoners hebben met de gemeente afgesproken dat het pand nooit verkocht mag worden. ‘Als je als bewoner vertrekt, krijg je geen verkoopwinst. Dat kan een nadeel zijn. Daar staat tegenover dat de huur altijd hetzelfde blijft.’

Ook voor mensen die niet de tijd hebben

Niet iedereen heeft de tijd of energie om zich zó in te zetten voor een wooncoöperatie. ‘Als je uit een minder gepriviligeerde omgeving komt of wat nog wat jonger bent, heb je mogelijk minder netwerk, minder geld en tijd. Je moet je daarom ook bij een wooncoöperatie kunnen aanmelden.’ En dat kan ook in toenemende mate, vertelt Bloemen. ‘Sommige beginnende initiatieven hebben nog meer massa nodig voordat ze van start kunnen gaan. Crowdbuilding.com is een platform dat toekomstige wooncoöperaties en potentiële bewoners aan elkaar koppelt.’

De Amsterdamse politiek ziet ook dat wooncoöperaties een goede oplossing kunnen zijn. In maart hebben negen politieke partijen het Amsterdams Wooncoöperatiepact ondertekend, met als doel de ontwikkeling van wooncoöperaties te versnellen tot zo’n duizend coöperatiewoningen per jaar. De gemeente wil de nieuwe initiatieven meer faciliteren, hen grond goedkoper aanbieden. Er is een ondersteuningsfonds vanuit de gemeente en er komt een landelijk fonds. Inmiddels biedt de Rabobank ook hypotheken voor wooncoöperaties. 

Wooncoöperatie herstelt gemeenschapsgevoel

‘Ik zie wooncoöperaties als belangrijke plekken. De bewoners pionieren met gemeenschappelijk leven, zijn vaak maatschappelijk geëngageerd en doen dingen voor de buurt.’ Het pand van De Warren is bovendien duurzaam en gericht op biodiversiteit. ‘Ik denk dat er grote transformatieve kracht van wooncoöperaties uitgaat. Veel mensen zoeken gemeenschap en zingeving. We hebben de afgelopen decennia wat verkeerde afslagen genomen; de wooncoöperatie is een manier om dat recht te trekken.’

Er zitten een aantal weeffouten in het huidige woonsysteem. Daar lijken vriend en vijand het over eens. En dus slaan allerlei partijen - de usual en de not-so-usual suspects - de handen ineen om oplossingen te ontwikkelen; binnen en buiten het systeem. Of het nu gaat om jongvolwassen die zich verenigen in een wooncoöperatie of investeerders die tóch inzetten op woningen met een lagere of middenhuur. Gemeenten, ontwikkelaars en onderzoekers die gezamenlijk innovatieve woonconcepten testen of het bedrijfsleven dat inspringt om woningen met een middenhuur te ontwikkelen voor haar personeel. Binnen het systeem blijkt ruimte te zijn voor innovatie en verbetering. In de tussentijd ontstaat er misschien wel (politiek) draagvlak voor een ingrijpendere herziening van het systeem.