Hogeschool van Amsterdam

Kenniscentrum Techniek

Buiksloterham

Gezamelijk sturen op duurzame gebiedsontwikkeling

Buiksloterham in Amsterdam-Noord is onmiskenbaar in ontwikkeling van bedrijventerrein naar gemengd woon-werk gebied. Grote opslagterreinen, loodsen, een rommelige openbare ruimte, maar ook zelfbouwhuizen en nieuwe kantoorgebouwen typeren het straatbeeld. Het gebied vormt een belangrijke illustratie van de kansen en moeilijkheden die duurzame en circulaire ambities in gebiedsontwikkeling met zich meebrengen.

Buiksloterham heeft haar ijzersterke imago te danken aan duurzaam ontmoetings- en horecaterrein De Ceuvel, aan het manifest Circulair Buiksloterham en aan zelfbouwinitiatieven die tijdens de crisis volop de ruimte kregen. Ondanks de torenhoge ambities en grote betrokkenheid van diverse partijen blijkt de realisatie van een circulaire wijk een moeizaam en grillig proces.

Menno van der Veen, Postdoctoraal onderzoeker bij Universiteit van Amsterdam

“Als onderzoeker houd ik me vooral bezig met de betekenis van contractuele arrangementen voor het realiseren van publieke goederen. In Buiksloterham is de rol die afspraken en contracten spelen en zouden kunnen spelen van belang. Het manifest dat voor Buiksloterham werd afgesloten zou je kunnen lezen als een ‘intentieovereenkomst’ waarin publieke en private partijen aangeven dat ze samen willen werken aan de realisatie van een ‘circulair Buiksloterham.’ Het manifest bevat uitgangspunten zoals het ontwikkelen van een waterinnovatiegebied, ‘het transformeren van vervuilde grond tot voedingsbodem voor maatschappelijke meerwaarde’ en afspraken om samen op te trekken, in de vorm van doorlopende discussies en debat en het ontwikkelen van een op maat gemaakte ‘regie- en processtructuur’.”

“Het succes van circulair Buiksloterham lijkt op dit moment vooral te zijn dat het ruimte heeft geboden aan een aantal in het oog springende duurzame initiatieven. Het creëren van een circulair gebied waar de circulaire uitgangspunten door regelgeving en contracten worden afgedwongen blijkt echter een stap te ver. Volgens de gemeente heeft dit te maken met het feit dat grond al was uitgegeven voordat de ambities werden geformuleerd, en ook met het feit dat de gemeente in beginsel geen eisen mag stellen in gronduitgifte op onderwerpen die ook voorwerp zijn van publiekrechtelijke regelgeving.”

“Er is een interessant onderscheid tussen de interviews met Eva Gladek en Jurgen Klaasen. Waar Gladek de nadruk legt op de noodzaak om afdwingbare regels te maken om de circulaire ambities af te dwingen en met enige teleurstelling over de waarde van het manifest spreekt, benoemt Klaasen juist de onwenselijkheid van afdwingbare regels en legt meer de nadruk op de goede wil en intenties van partijen. Ik neig als onderzoeker naar de positie van Gladek; Buiksloterham biedt mooie voorbeelden van circulaire projecten en ook mooie voorbeelden van hoe ‘circulariteit’ een gebied van een nieuw imago kan voorzien, maar het is geen vernieuwend voorbeeld van circulaire gebiedsontwikkeling. Een alternatief zou geweest zijn om de grond te verkopen aan Metabolic onder de voorwaarde dat zij de grond in (private) erfpacht zouden uitgeven om zo de circulaire ambities te realiseren. Een private partij als gebiedsmanager heeft meer vrijheid om eigen regels te stellen en een proces te realiseren dat recht doet aan die regels.”

“Een ander element dat mij bezighoudt is de formulering en status van het manifest. Ik hanteer daarbij de uitgangspunten van de relationele contractentheorie, die stelt dat de waarde van een contract in eerste instantie niet schuilt in de juridische afdwingbaarheid maar in de relaties waaruit het voortkomt en die het (door de bewoordingen) vormgeeft. Anders gezegd, een relationeel contract stuurt de relaties die moeten leiden tot de realisatie van een gemeenschappelijk project (in dit geval een circulair Buiksloterham). Vanuit dat perspectief is het manifest, kritisch beschouwd, vlees noch vis. Het is geen inspiratiedocument (wat je mag associëren met een manifest), maar mist ook de specificiteit om als relationeel contract te kunnen worden geduid. Het leest, vanuit een relationele bril, als een ‘mislukte poging om een contract te maken’. De handtekeningen in combinatie met de vage bewoordingen en de titel lijken te impliceren dat het een contract is dat geen contract mag zijn. In dat geval was het misschien beter geweest om het als een eerste stap te zien in de richting van een ‘echte’ circulaire gebiedsontwikkelingsovereenkomst en afspraken te maken hoe daar te komen, of om het juist in meer ronkende termen vooral een communicatiedocument te laten zijn wat de intenties in minder droog proza formuleert zodat het ook omarmd kan worden door degenen die het niet ondertekenden.”

Eva Gladek, oprichter Metabolic en als adviseur betrokken bij Buiksloterham

“Our goal at Metabolic was always to explore how cities could be developed in a different way, combining bottom-up with top-down and taking all the principles of the circular economy into a new model of urban development. For us, De Ceuvel was a first playground to do this. A lot of people got excited about it, because it was very visible and tangible and we proved we could even do it affordably. As a result, we started lots of conversations with various parties that were involved in the area. For example, Waternet was thinking about how to develop the wastewater system in a more decentralized way. As such, we started to see Buiksloterham broader – not just De Ceuvel – as an interesting testing ground for these types of ideas and principles.”

“At an event in Pakhuis de Zwijger, Maarten Claassen from Waternet put up the suggestion that a group of us should sign a manifesto in order to make Buiksloterham a circular living lab. A lot of people were skeptical of this idea – what exactly does this mean and how would that work? Then we at Metabolic framed a research project to answer some of these questions. The goal was to develop a vision for the neighborhood, an ambition plan for what a circular Buiksloterham would look like, and suggest actions and a road map to get there.”

“After that report was finished, we were asked by the city to translate our ambitions into a manifesto. We started making it super ambitious with the intention of this becoming a binding set of commitments, but throughout the negotiation process, the manifesto became softer and more watered down. In the end, it became an intention agreement and a declaration of voluntary commitment. This was primarily because the city government couldn't enter into an agreement that would be in conflict with stakeholders that had already bought land.”

“Around thirty stakeholders signed the manifesto, but because there are no formal punishments for deviating from the plan, the development is very much left to the wishes of the market. I think it could go a lot further if these were in place, and if there were dedicated sources of financing.”

“But that doesn’t mean that the circular living lab is not a success. I still think that so much has happened that would have never happened without the original idea. Many of the concepts have been adopted. The private developers in the area are aware that this is a circular living lab and that anything developed here should be done in as circular a manner as possible. I think that as a result, the level of ambition on sustainability and circular economy is much higher than in a lot of other new projects.”

Jurgen Klaassen, gebiedsontwikkelaar bij De Alliantie en betrokken bij Cityplots

“Buiksloterham is onze eerste circulaire wijk. Voor ons is het een koploper, met de kanttekening dat we daarbij expliciete keuzes hebben gemaakt. Circulair is een heel breed begrip. Wil je het verschil kunnen maken dan moet je kiezen tussen wat je wel en niet gaat doen. We gebruiken bijvoorbeeld geen hergebruikte bakstenen en dakpannen, maar wel een vacuümtoilettensysteem dat heel weinig water gebruikt en waarbij de fecaliën naar de biovergister gaan. Daarnaast vangen we regenwater op en leveren we warmte terug op het warmtenet. Ook gebruiken we deelsystemen voor auto’s en wasmachines.”

“Circulariteit was hiervoor geen beleid van De Alliantie. Mijn vorige manager kwam in contact met mensen die bezig waren met het manifest voor Buiksloterham en zo is dat balletje gaan rollen. Persoonlijk maak ik het liefst gewoon praktische afspraken. Wetgeving heb je flankerend nodig, maar je merkt dat papier geduldig is. Bottom-up ontwikkeling vanuit de praktijk werkt wat mij betreft beter.”

“Technisch gezien is dit project nu uitontwikkeld, het wordt gewoon gebouwd. Waar ik op dit moment heel enthousiast over ben is dat we hier ook sociale circulariteit willen introduceren. Dus no social waste. Er komt hier een groep mensen te wonen met een verstandelijke beperking. Die mensen worden normaal in dieselbusjes de hele stad doorgereden naar sociale werkplaatsen. Ik wil dat die mensen in Buiksloterham een dagbesteding krijgen en ook expliciet gericht op circulariteit. Onderin de torens die wij bouwen komen ruimtes, die door Philadelphia [zorgorganisatie] beheerd gaan worden. Het idee is dat in elke ruimte iets anders gaat gebeuren, bijvoorbeeld een kledingreparatieservice of een klusservice. Dingen die aansluiten bij de behoeften van de sociale huurders en zelfbouwers er omheen.”

“Bij dit soort projecten zijn we veel bezig met de techniek, maar daarna moet het gewoon 48 jaar functioneren. Dat zit hem veel meer in de sociale aspecten. Als de woningen straks op Woningnet komen te staan, dan wil ik daar ook expliciet inzetten dat we huurders zoeken die dit leuk gaan vinden. Mensen die geen auto hebben, want er zijn bijna geen parkeerplekken, en die het leuk vinden om zo’n vacuümtoilet te bedienen – want dit werkt technisch toch anders. We weten dat 60% van de vervuiling door gebruikersgedrag komt. Dus dat is wel iets waar we zoekende naar zijn: hoe gaan we ervoor zorgen dat mensen de techniek goed gaan gebruiken?”

“In Buiksloterham wordt veel door de markt ontwikkeld, dus we zijn er trots op dat we een substantieel deel sociale huurwoningen kunnen toevoegen. Wij streven naar de onverdeelde stad en vinden het fijn om er op deze manier onze bijdrage aan te leveren. Dát is onze core business en duurzaamheid is daar eigenlijk een beetje een afgeleide van.”

Tijdlijn

2005: Besluit door stadsdeelbestuur Amsterdam Noord om het industrieterrein Buiksloterham organisch te transformeren tot een gemengd stedelijk gebied.

2009: Vaststelling bestemmingsplan. Gemeente wil zo min mogelijk milieubelastende bedrijven uitkopen maar in de loop van de tijd worden toch verschillende bedrijven uitgekocht. Wethouder Maarten van Poelgeest neemt het initiatief om voor enkele bouwkavels ontwikkelaars te selecteren op duurzaamheid.

2010: Eerste zelfbouwkavels op de markt. Ook corporaties als Ymere en De Alliantie (in 2011) nemen grondposities in.

2012: Prijsvraag voor tijdelijk gebruik van voormalige scheepswerf Ceuvel-Volharding. Het winnende voorstel omvat een creatieve en duurzame broedplaats in afgedankte woonboten die op het terrein komen te staan. Bodemreinigende beplanting wordt aangelegd om de vervuilde grond te zuiveren. Tevens wordt geëxperimenteerd met duurzame technieken voor energieopwekking en afvalverwerking.

2014: Opening van broedplaats en cafe-restaurant De Ceuvel.

2015: - Opstellen rapport ‘Circulair Buiksloterham: visie en ambitie” door Metabolic in opdracht van een consortium van lokale stakeholders die actief zijn in Buiksloterham.

- 5 maart 2015 ondertekening Manifest Circulair Buiksloterham in Pakhuis de Zwijger door Gemeente Amsterdam, Alliander, AMS Institute, AEB Amsterdam, Waternet, Amsterdam Economic Board, De Alliantie, Amsterdam Rainproof, Beleef Buiksloterham, Metabolic, DELVA Landscape Architects, New Energy Docks, Eigen Haard, Pakhuis de Zwijger, Hogeschool van Amsterdam, Stichting Schoonschip, Liander, Studio Ninedots, Vereniging De Ceuvel, Westpoort Warmte, Waterschap Amstel, Gooi en Vecht, Zelfbouwers Buiksloterham

- Eerste zelfbouwers trekken in hun woning.

2016-2019: Diverse duurzame projecten opgeleverd, waaronder Patch22 (hoogste houten gebouw, volledig klimaatneutraal), Schoonschip (duurzame drijvende wijk) en Buiksloterham&Co van o.a. De Alliantie.

De gebiedsontwikkeling van Buiksloterham loopt tot ongeveer 2030.

Gepubliceerd door  Urban Technology 20 januari 2020