Hogeschool van Amsterdam

Kenniscentrum Techniek

Suikerfabriekterrein

Van tijdelijk naar onbekend en het belang van spelregels

Bijna 100 jaar rookte aan de westelijke rand van Groningen de schoorsteen van de Suikeruniefabriek. Nadat de fabriek in 2008 haar deuren moest sluiten en de meeste gebouwen werden gesloopt, werd het industrieterrein aangekocht door gemeente Groningen. Zij zal het geleidelijk transformeren tot gemengd stedelijk gebied met ruimte voor wonen, werken, leren en recreëren.

Terwijl de plannen verder worden uitgewerkt, wordt een deel van het terrein tot 2030 gevuld met tijdelijke functies. In deze ontwikkeling spelen naast de gemeente twee partijen een centrale rol: EST BV (opgericht door Ploeg ID3) werkt aan een tijdelijke invulling van het voorterrein met creatieve bedrijvigheid, evenementen en een hostel; Terra MBO ontwikkelt samen met andere onderwijsinstellingen en organisaties een kenniswerkplaats voor voedsel, energie, zorg en gezondheid.

Mustafa Hasanov & Wendy Tan, onderzoeker & senior onderzoeker bij Rijksuniversiteit Groningen/Wageningen University & Research

“Het Suikerterrein lijkt op het eerste gezicht een typisch binnenstedelijk transformatiegebied. Dit soort ontwikkelingen zien we in veel steden terug. Bijzonder aan dit gebied is echter dat de ideeën zijn verzamelend via een openbare prijsvraag en dat het tijdelijke herontwikkelingsproject na de leaseperiode tot 2030 wordt vervangen door een meer blijvende ontwikkeling. Er wordt dus gelijktijdig gewerkt aan tijdelijke invulling en aan plannen voor de lange termijn.”

“Uit de interviews komt naar voren dat de tijdelijke invulling een belangrijk middel is om het gebied op de kaart te zetten. Het wordt gezien als een vorm van city marketing. Hier kun je echter vraagtekens bij plaatsen. In de tijdelijkheid ligt de focus namelijk op ondernemers en evenementen en wordt weinig verwezen naar de toekomstige, multifunctionele wijk. Waarschijnlijk zijn veel mensen niet eens op de hoogte van die plannen. Als na 2030 de tijdelijke functies en activiteiten van het terrein worden weggeveegd, wat is er nog over van de aspecten en kwaliteiten waarmee het gebied op de kaart is komen te staan?”

“De ontwikkeling van het Suikerfabriekterrein laat ook de grote impact van tijdelijkheid zien op de verhoudingen tussen spelers en spelregels bij gebiedsontwikkeling. Zo is de verdeling van verantwoordelijkheden en risico’s er anders dan normaal. Terwijl de gemeente de verantwoordelijkheid voor tijdelijke exploitatie heeft overgedragen aan EST BV, blijft zij als opdrachtgever en eigenaar veel van de beslissingen nemen. De juridische en financiële risico’s liggen echter volledig bij EST BV, de gemeente riskeert alleen imagoschade. Op het gebied van spelregels, blijken betrokken instanties zoals politie en brandweer zich af te vragen welke regels moeten gelden voor tijdelijk gebruik. Hanteren van de gebruikelijke regels, vraagt soms te grote investeringen van de tijdelijke gebruikers maar een alternatief protocol bestaat niet. De tijdelijke gebruikers op hun beurt, worstelen in het begin met gebrek aan kennis over juridische aspecten zoals welke vergunningen moeten worden aangevraagd. Ook is er discussie over wie voor welk deel van de gebruikersverzekeringen moet betalen en wie verantwoordelijk is voor de infrastructurele voorzieningen voor het tijdelijke gebruik. Moet de tijdelijke gebruiker nu al alle kosten opnemen of kan dit ook worden verhaald bij een onbekende toekomstig gebruiker of bewoner?”

“De openheid en experimentele aanpak bij de ontwikkeling van het Suikerfabriekterrein toont een sterke kant van Groningen maar wat het ontwikkelen van spelregels voor het tijdelijke gebruik betreft, zou misschien meer geleerd en vastgelegd kunnen worden op basis van eerdere projecten zoals het Ebbingekwartier. Dat zou initiatiefnemers ondersteunen en faciliteren."

Rommie Spoelstra, coördinator en freelance projectmanager voor EST BV

“Het Suikerfabriekterrein is het enige gebied aan de westkant van de stad dat beschikbaar is voor grootschalige woningbouw. Toen de gemeente het gebied aankocht was het echter crisistijd en was er geen behoefte aan nieuwbouw. Daarom is er voor gekozen om een deel van het terrein (20 hectare) tot 2030 een tijdelijke invulling te geven. Daarna moeten we alle huurders die er op dit moment zitten verhuizen.”

“Het gebied ontwikkelt adaptief. Eerst zijn de verschillende initiatieven gekomen en daarna hebben we gezamenlijk gewerkt aan de kwaliteit. Aan de start hadden we een soort raamwerk. Alle initiatieven zijn getoetst aan dit raamwerk. Het gebied was helemaal leeg en onze ambitie is om het via tijdelijke invulling aantrekkelijk te maken voor alle stadjers [inwoners van de stad Groningen]. Ook bieden we ruimte aan ondernemers die in de stad geen plek kunnen vinden. Iedereen is welkom, kan hier komen en zich thuis voelen. Ik zou wel willen dat in 2030 alle stadjers hier geweest zijn. Misschien is er dan helemaal geen citymarketing nodig voor de nieuwbouwlocatie om het gebied te promoten.”

“We hebben gezamenlijk met de gemeente Groningen een kavelindeling gemaakt die de basis vormt voor de toekomstige woonblokken. Ook hebben we samen met de gemeente een keuze gemaakt welke functies we toestaan en welke niet, en een exploitatieplan gemaakt. Vervolgens konden ondernemers met plannen komen. Zij moeten dan laten zien wat het idee is, welke functie ze beogen en hoe het past binnen de doelstellingen voor het terrein.”

“Het project loopt goed, het terrein is populair. In de aanloop waren er wat moeilijkheden. Niemand was zich voldoende bewust van het ontbreken van nutsvoorzieningen, zoals riolering en elektriciteit. De huurders hebben dit in hun enthousiasme onderschat en tot overmaat van ramp heeft de aanleg van deze voorzieningen veel langer geduurd dan voorzien. Alleen in de gebouwen zaten er aansluitingen, maar op de kavels heb je dit ook nodig. Ook was het lastig om een vergunning te krijgen voor verschillende kavels. We moesten telkens opnieuw met alle instanties (gemeente, brandweer, politie, waterbedrijf etc.) in gesprek en uitleggen wat voor terrein dit is. Zij weten vaak niet hoe ze moeten omgaan met dit soort tijdelijke ontwikkelingen. Meestal gaan hun eisen over permanente gebouwen.”

“Als ik opnieuw zou beginnen aan dit project, dan zou ik vooraf met alle instanties duidelijke werkafspraken over de tijdelijke invulling willen maken. Nu gaat het zo dat men het op directieniveau meestal wel wil, maar op het niveau van vergunningen niet kan omdat de werkwijze niet duidelijk is. Dat zou beter moeten worden geregeld voor toekomstige tijdelijke terreinen, zoals het Suikerterrein.”

Kim van der Zande, projectleider bij gemeente Groningen

“Een gedeelte van het Suikerterrein - ook wel genoemd het voorterrein – is tot 2030 bestemd voor tijdelijke initiatieven. Tot 2030 is EST BV als beheerder aangesteld door de gemeente en daarmee verantwoordelijk voor de tijdelijke invulling en ontwikkeling van het gebied. Het voorterrein is in eerste instantie een plek voor cultuur, waar ontdekt en gepionierd mag worden. Hierbij is het idee dat het aanvullend is op het aanbod in de stad en niet hiermee concurreert. Parallel worden plannen gemaakt voor de lange termijn, een stadsdeel met wonen, werken, recreëren, leren, groen: alles erin. De doelgroep is breed, waarbij er ruimte is voor iedereen. Ik krijg veel energie van deze werkwijze. We maken hier gewoon een nieuws stuk stad. Dat vind ik gaaf.”

“De tijdelijke ontwikkeling heeft een experimenteel karakter. De diversiteit aan die zich op het Suikerterrein tijdelijk vestigen zorgen voor een bijzondere dynamiek. Hieruit ontstaan unieke nieuwe samenwerkingen. Bijvoorbeeld tussen het Aoc Terra en verschillende culturele ondernemers. Studenten stappen vanuit de schoolbanken letterlijk de klei in om de theorie in de praktijk te brengen. Dat vergroot de kwaliteit van hun leertraject. Ook als gemeente leren we veel over hoe de ontwikkeling van zo’n terrein gaat en hoe je soms het onmogelijke toch mogelijk maakt.”

“Zelf leer ik veel via dit project. Ik werk bijvoorbeeld samen met verschillende partijen die ik bij elkaar moet brengen. Daarnaast ben ik veel bezig met het stimuleren van creativiteit in gebiedsontwikkeling. Je hebt in dit soort projecten mensen nodig die out of the box kunnen denken, op alle afdelingen: zowel op het niveau van visie als bij vergunningverlening. Creativiteit en ondernemerschap gaan namelijk niet altijd samen met de vaste regels en procedures van een overheid. Dit vraagt een andere denkwijze dan mensen vaak gewend zijn. Het is bovendien leuk om voor je eigen stad te werken. Ik kan dit gebied helpen om zich te ontwikkelen tot een nieuwe en spannende plek waar mensen graag komen. En precies dat maakt dit project zo leuk!”

“Image building en karakter geven aan het gebied erg belangrijk. Zowel in de tijdelijke invulling van het Suikerterrein als straks bij het nieuw te ontwikkelen stadsdeel. Het terrein is namelijk altijd een ontoegankelijk en onbekend stukje Groningen geweest. Dankzij de ondernemers op het terrein en een brede programmering begint het terrein steeds aantrekkelijker en bekender te worden."

Tijdlijn

1914: Oprichting de ‘Friesch-Groningsche Coöperatieve Beetwortelsuikerfabriek’ op een groot terrein ten westen van de stad Groningen.

2008: Sluiting Suikerfabriek Groningen op de huidige locatie en verhuizing naar Hoogkerk.

2009: Aankoop terrein Suikerfabriek door Gemeente Groningen voor €35 miljoenen. De aangekochte locatie omvat circa 120 ha. (soms ook aangegeven als 133 ha.).

2010: Gemeente Groningen kiest voor een tijdelijke invulling van het Suikerfabriekterrein (voorheen voormalig Suikerunieterrein).

2011: - Gemeente Groningen wijst het terrein als mogelijke locatie voor Floriade 2022 aan in een poging om de Floriade naar Groningen te brengen.

- Gemeente Groningen schrijft ideeënprijsvraag uit voor een tijdelijke (15-20 jaar) invulling van het Suikerfabriekterrein.

2013: Start van de Wolkenfabriek in de zomer.

2015: Officiële start van Exploitatie Suikerterrein BV. Het terrein krijgt nieuwe beheerders - de groep " Ploeg id3". De creatieve plek is volop in ontwikkeling.

2016: Draaiboek "Nieuwe energie voor de Suikerfabriek" door de gemeenteraad van Groningen vastgesteld

2017: Eind 2017 is een uitvoeringsprogramma opgesteld, waarin de mogelijke ontwikkeling van het gebied met minimaal 2.500 woningen en bijbehorende functies is onderzocht en de volgorde waarin de infrastructuur kan worden aangelegd.

2018: Vaststelling Structuurschets De Suikerfabriek “Een nieuw stadsdeel voor Groningen” en Notitie Reikwijdte en detailniveau voor Suikerfabriekterrein Groningen.

Gepubliceerd door  Urban Technology 21 januari 2020