Hogeschool van Amsterdam

Wonen

Hier vind je antwoord op een aantal veelgestelde vragen over huren en wonen. Wil je advies over een van deze onderwerpen of heb je een andere vraag over wonen, neem dan contact op met Het Juridisch Spreekuur.

Heb ik recht op huurtoeslag?

Woon je op kamers in een zelfstandige woonruimte? Dan heb je in beginsel recht op huurtoeslag als je aan de volgende voorwaarden voldoet:

  • Je bent 18 jaar of ouder.
  • Je huurt een zelfstandige woonruimte.
  • Eventuele toeslagpartners en medebewoners staan ingeschreven bij de gemeente op het opgegeven woonadres.
  • Je hebt de Nederlandse nationaliteit of een geldige verblijfsvergunning.

Een zelfstandige woonruimte is een woning met eigen toegang, keuken en toilet. Denk aan eengezinswoningen, galerijflats, portiekwoningen en appartementen. Als je in een studentenhuis of bij een hospita woont, dan woon je meestal in een onzelfstandige woonruimte. Je hebt dan geen eigen toegang en je deelt de keuken en badkamer met andere bewoners. Je hebt dan in beginsel geen recht op huurtoeslag.

Wat zijn de voorwaarden voor huurtoeslag?

Woon je alleen en ben je ouder dan 18, maar jonger dan 23 jaar?
Dan mag de rekenhuur minimaal €229,64 en maximaal €403,06 zijn. Je inkomen mag maximaal €21.950 per jaar zijn en je vermogen mag maximaal €21.330 zijn.

Woon je alleen en ben je ouder dan 23 jaar, maar jonger dan de AOW-leeftijd?
Dan mag de rekenhuur minimaal €229,64 en maximaal €710,68 per maand zijn. Je inkomen mag maximaal €21.950 per jaar zijn en je vermogen mag maximaal €21.330 zijn.

Betaal ik een redelijke huurprijs?

Controleer altijd of je huurprijs correct is. Hiervoor ga je naar de Huurcommissie. Via een berekenmethode tonen zij aan of de huurprijs en de bijbehorende kosten kloppen. Is je huur te hoog? Dan kun je huurverlaging eisen en het teveel aan betaalde huur terugvragen. Is de huurbaas het hier niet mee eens? Schakel dan de Huurcommissie in door digitaal een verzoekschrift in te dienen: Verzoekschriften Huurcommissie

Bij het indienen van je verzoek, stuur je de volgende documenten mee:

  1. Het huurcontract;
  2. Het voorstel tot huurverlaging;
  3. Het voorstel tot huurverhoging van de verhuurder, waaruit blijkt dat de huurder een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gehad;
  4. Het IB60 formulier van de Belastingdienst, oftewel de inkomensverklaringen van alle bewoners;
  5. Het uittreksel Basisregistratie personen waaruit blijkt hoeveel personen op het adres wonen.

Wat is woongenot?

Als huurder heb het recht om genot van het verhuurde te ervaren. Indien er geen sprake is van genot, kunnen we spreken van een gebrek. Bij verstoring van het woongenot kun je denken aan: geluidsoverlast van lawaaierige buren.  

Wat wordt er verstaan onder het begrip ‘gebrek’?

Bij een gebrek moet je denken aan een lekkage, slechte staat van onderhoud, materiele beschadigingen of schimmel aan de woning. De gebreken dienen niet jouw schuld te zijn. De verhuurder is verplicht deze gebreken te verhelpen op zijn kosten.

Wat valt niet onder het begrip ‘gebrek’? 

Er zijn vier omstandigheden waarin er geen sprake is van gebrek: 

  • Een feitelijke toekenning aan de huurder; indien je tijdens een hevige stormbui het raam open laat staan waardoor er schade is ontstaan aan het raam.
  • Een persoonlijke omstandigheid; wanneer een huurder een lage tolerantiegrens heeft en elk geluid als overlast ervaart, wordt dit ook niet gezien als gebrek. 
  • Een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht; geluidsoverlast door verkeer is geen gebrek.
  • Bewering van recht zonder feitelijke stoornis; wanneer er sprake is van een recht van overpad door je tuin en er geen gebruik van wordt gemaakt, is ook geen sprake van een gebrek. 

Wat zijn kleine herstellingen?

Bij een huurwoning hebben de verhuurder en jij beide verplichtingen als het gaat om onderhoud. De verhuurder zorgt voor de ‘grote’ herstellingen en onderhoud, zoals lekkages en onderhoudsreparaties. Als huurder ben je verantwoordelijk voor de kleine herstellingen zoals: schoonmaakwerkzaamheden, het vervangen van de lampen en binnenschilderwerk. In het Besluit kleine herstellingen is te vinden wat er precies wordt verstaan onder kleine herstellingen. 

Welke rechten en plichten hebben verhuurders en huurders jegens elkaar?

De verhuurder is verplicht je te helpen indien er sprake is van gebrek. De verhuurder hoeft het gebrek niet te verhelpen indien het gaat om kleine herstellingen (zoals hierboven beschreven). Laat de verhuurder het na om je op tijd te helpen en heb je zelf het gebrek moeten oplossen, dan heb je de mogelijkheid om de gemaakte kosten te verhalen bij de verhuurder.

U als huurder heeft de plicht om op tijd het gebrek te melden bij de verhuurder om verdere schade te voorkomen. Je bent verantwoordelijk voor schade die je zelf aanricht. Heb je per ongeluk een gat in de muur veroorzaakt, dan is de rekening voor jou. 

Wat kan ik doen als mijn verhuurder het nalaat om het gebrek (op tijd) op te lossen?

Indien de verhuurder het nalaat om je te helpen, heb je een aantal opties.

Wanneer je vermindering van het huurgenot ondervindt door het gebrek, kun je als huurder huurvermindering vragen bij de Huurcommissie. Hier zijn wel een aantal eisen aan verbonden: 

  • De verhuurder dient op de hoogte te zijn van het gebrek; 
  • Er moet sprake zijn van zodanige vermindering van het huurgenot dat huurvermindering gerechtvaardigd is;
  • Huurvermindering kan echter alleen worden gevorderd bij de Huurcommissie.

Indien de verhuurder het nalaat om het gebrek op te lossen en er daardoor schade is ontstaan, is de verhuurder verplicht de schade te vergoeden. Ook hier zijn voorwaarden aan verbonden:

  • Er is toerekenbaarheid aan de zijde van de verhuurder vereist;
  • Indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was, is de verhuurder aansprakelijk indien hij het gebrek toen kende of behoorde te kennen; 
  • De verhuurder is in beginsel verplicht om het pand te laten onderzoeken op gebreken voordat het verhuurd wordt; 
  • De stelplicht en bewijslast van de toerekenbaarheid van de verhuurder rust bij de huurder.

De verhuurder is verplicht gebreken te verhelpen. De verplichting vervalt wanneer het gebrek onmogelijk is op te lossen of vanwege de kosten die redelijkerwijs niet van de verhuurder mogen worden verlangd. Indien deze situatie zich voordoet en daardoor het woongenot onmogelijk wordt gemaakt, ontstaat de mogelijkheid voor beide partijen om de huurovereenkomst te ontbinden.

Wat kost het om actie te ondernemen tegen de verhuurder?

Indien je juridische stappen wil ondernemen, bijvoorbeeld door naar de rechter te stappen, kan het zijn dat je daarvoor kosten moet maken.
Ook wanneer je besluit om naar de Huurcommissie te stappen, kost dat geld. Sinds 1 januari 2017 biedt de Huurcommissie een derde optie: bemiddeling. Vaak blijkt een procedure niet nodig en is het probleem door middel van bemiddeling te verhelpen. Je gaat dan om de tafel zitten met de verhuurder en een professional om samen tot een oplossing te komen. 

Kan een verhuurder mij een tijdelijk huurovereenkomst aanbieden?

Wanneer dit een zelfstandige woning is kan een huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aanbieden. Dit is voor een periode van maximaal 2 jaar. Heb je een sociale huurwoning dan kan dit niet.

Krijg ik bericht van de verhuurder als mijn huurovereenkomst eindigt?

De verhuurder dient je minstens 1 maand en maximaal 3 maanden voor het einde van de huurperiode schriftelijk te informeren dat de huurovereenkomst eindigt.

Wat gebeurt er als de verhuurder mijn huurovereenkomst niet opzegt?

Wanneer een verhuurder hierin verzuimt, ontstaat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Hierna heb je weer volledige huurbescherming.

Kan ik mijn tijdelijke huurovereenkomst ook zelf opzeggen?

Dit is mogelijk. Je behoudt de mogelijkheid tot tussentijdse opzegging. Vergeet niet tegen het einde van de huurperiode je huurovereenkomst schriftelijk op te zeggen. Mocht je dit niet doen dan ontstaat er een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Hierdoor kun je ongewenst een maand langer aan de overeenkomst gebonden zijn.

Mag de verhuurder nogmaals een tijdelijke huurovereenkomst aanbieden?

Nee, als een nieuwe huurovereenkomst wordt afgesloten met dezelfde huurder na een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal 2 jaar (zelfstandige woning) of 5 jaar (niet zelfstandige woning), wordt dit beschouwd als een verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Gepubliceerd door  Faculteit Maatschappij en Recht 22 maart 2019