Hogeschool van Amsterdam

‘Huurder ziet niets terug van subsidie verduurzaming woning'

24 nov 2016 17:39 | Afdeling Communicatie

Subsidies die grote Amsterdamse woningcorporaties ontvangen voor het energiezuiniger maken van woningen, worden niet standaard verrekend met de huurverhoging die huurders na de aanpassingen moeten betalen. Woningcorporaties zijn wettelijk verplicht om dit wel te doen. De subsidie is namelijk bedoeld om huurstijging na woningverbetering te temperen. Het gevolg is dat huurders na het energiezuiniger maken van hun woning meer huur betalen dan nodig. Dit constateert alumnus HBO-Rechten Debby Landkroon van de Hogeschool van Amsterdam in haar afstudeeronderzoek in opdracht van Wijksteunpunt Wonen Oost.

Debby Landkroon dingt met dit onderzoek mee naar de HvA Research Award tijdens de finale op woensdag 7 december.

In het Nederlandse Energieakkoord is vastgelegd dat in 2050 alle Nederlandse burgers in een energieneutraal huis moeten wonen. Om dit te stimuleren kunnen woningcorporaties bij de overheid subsidie aanvragen voor het energiezuiniger maken van een sociale huurwoning, bijvoorbeeld voor het aanbrengen van een cv-ketel of dubbele beglazing.

Uit het afstudeeronderzoek van HvA-rechtenalumnus Debby Landkroon blijkt dat (publieke) woningcorporaties geen beleid hebben om deze subsidie standaard te verrekenen met de eerstvolgende huurverhoging,  die de huurder betaalt nadat de woning energiezuiniger is gemaakt. Landkroon sprak hiervoor onder andere met de beleidsadviseurs van drie grote (publieke) Amsterdamse woningcorporaties. Twee van de drie ondervraagde corporaties zeiden desgevraagd de subsidie helemaal niet te verrekenen met de eerstvolgende huurverhoging. De derde corporatie deed dat maar deels.

“De subsidie op deze investeringen is door de overheid echter vooral ingesteld om de huurprijs laag te houden, en dient dus wel verrekend te worden met de huurverhoging”, stelt Landkroon. Dit blijkt uit informatie die zij kreeg vanuit het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Sociale huurwoningen moeten betaalbaar blijven ondanks de investeringen in energiezuinigheid.

Niet rendabel

Ook de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) geeft toe dat er nog geen beleid is om de subsidies te verrekenen, en dat zij ook niet weet of woningcorporaties dit wel of niet doen. Als voornaamste reden om de subsidies niet te verrekenen met de huur, geven zowel de onderzochte corporaties als de AFWC aan dat de woningverbeteringen voor hen niet rendabel zijn. Het energiezuiniger maken van woningen zou voor hen meer kosten dan de ontvangen subsidie.

Woningcorporaties moeten sinds 2013 jaarlijks  al de verhuurderheffing (oplopend tot 1,75 miljard) aan de overheid betalen, en zien zich daarom al daarom genoodzaakt huurverhoging te vragen. Tel daar nog de investeringskosten voor het energiezuinig maken van woningen bij op. Debby Landkroon: ‘Volgens de woningcorporaties is het subsidiebedrag een druppel op een gloeiende plaat in het licht van alle gemaakte kosten. Ik snap de argumentatie, en ik snap dat zij de subsidie daarom niet volledig verrekenen. Maar het probleem is dat het überhaupt niet te controleren valt óf de subsidie is doorberekend.’

Huurders niet op de hoogte

De informatie over de verstrekte subsidies en de verrekening ervan is namelijk voor huurders nu niet openbaar. En de huurders van de meeste corporaties worden er niet van op de hoogte gesteld dat er überhaupt subsidie wordt verstrekt voor hun woning. Landkroon baseert zich hiervoor onder andere op een enquête die zij afnam onder 43 huurders in Amsterdam-Oost, die allen in een woning zitten waarvoor subsidie was afgegeven. Geen van deze geënquêteerde huurders wist dat er subsidie was verstrekt voor verbeteringen aan hun woning.

‘Mijn aanbeveling is dan ook dat hier op zijn minst over gecommuniceerd wordt naar de huurder,’ zegt Landkroon. ‘Die kan het nu niet controleren.’ Huurders kunnen bij de woningcorporatie bezwaar maken tegen een huurverhoging op het moment dat die wordt doorgevoerd, en anders binnen drie maanden via de Huurcommissie . ‘Wanneer ze er niet van op de hoogte zijn, kunnen ze deze mogelijkheden ook niet benutten.’

Dat het ook anders kan, bleek onder andere uit de informatie die Landkroon ontving van de particuliere Vereniging van Vastgoed Belang (de VVB, die ook sociale huurwoningen in bezit heeft). Deze vereniging gaf aan dat zij de particuliere verhuurders duidelijk instrueert om de subsidie in mindering te brengen op de kosten voor de huurverhoging. De VVB heeft wel een beleid en een stappenplan hiervoor geformuleerd, dat te vinden is op haar website.

Debby Landkroon

Debby Landkroon

Het onderzoeksrapport is te vinden op de website van Wijksteunpunt Wonen.

Landkroon beschikte voor de selectie van huurders in Amsterdam-Oost over een overzicht van woningen waarvoor subsidie was verstrekt. De Huurdersvereniging Oost had dit opgevraagd via een Wob-verzoek.

Landkroons centrale onderzoeksvraag richtte zich op de Stimuleringsregeling Energieprestatie huursector, de STEP-regeling. Dit is een landelijke regeling vanuit het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Omdat deze subsidie pas in in 2018-2019 wordt uitgekeerd, richtte zij zich in dit onderzoek op het beleid van Amsterdamse corporaties rondom de Labelstappensubsidie. Dat is een gemeentelijke subsidie, die de afgelopen jaren is verstrekt. Alleen leden van de Amsterdamse federatie van woningcorporaties konden aanspraak maken op de Labelstappensubsidie. Op de Step-regeling kunnen andere verhuurders ook aanspraak maken. Over het algemeen is de Amsterdamse Labelstappensubsidie ten opzichte van de Step-regeling laagdrempeliger en aantrekkelijker. De controle op de subsidie-aanvragen voor de Step-regeling is intensief. Dit in tegenstelling tot de eenvoudige controle door de gemeente op de aanvragen voor de Labelstappensubsidie. Neem voor meer informatie contact op met Persvoorlichting HvA: persvoorlichting@hva.nl/ T 06 211 56 400.